Обзор наиболее распространенных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении предприятий как имущественных комплексов и объектов недвижимости, расположенных в пределах более одного кадастрового округа (по результатам анализа решений о приостановлении за IV квартал 2022 года) (официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, январь 2023 г.)

Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

Нарушения, связанные с качеством подготовки технического плана. Наиболее часто нарушаются следующие пункты Требований.

1. Пункт 51.

- сведения о местоположении линейного объекта в техническом плане сформированы неверно (например, указан только один субъект Российской Федерации или не все населенные пункты). В поле "Address", которое является обязательным элементом при заполнении XML-документа технического плана, в отношении линейного объекта, указываются субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, населенные пункты, на территории которых располагается такое сооружение. Дополнительная часть описания местоположения может быть указана в поле "Other" (в поле "Note" "Неформализованное описание" дополнительно вносится установленный адрес в точном соответствии с документом в случае, если адрес, присвоенный до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 19.11.2014 N 1221 "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов", невозможно полностью структурировать в соответствии с ФИАС (абзац пятый пункта 4.5 раздела 4 "Общие требования к заполнению технического плана в формате XML" Приказа N П/0163);

- не используются сведения ЕГРН (указываются не все земельные участки, в пределах которых расположен линейный объект) или используются неактуальные сведения ЕГРН о кадастровых номерах земельных участков, на (-под, -над) которых(-ми) расположен линейный объект (сведения о земельных участках, в границах которых располагается сооружение, указанных в техническом плане, в ЕГРН имеют статус "архивные");

- при уточнении сведений о местоположении линейного объекта, в отношении которого сведения о координатах характерных точек контуров такого линейного объекта отсутствуют в ЕГРН, обнаруживается принципиальное отличие его конфигурации от конфигурации объекта, отраженной в технической документации, использованной в том числе ранее при государственной регистрации права на него до 01.01.2013, что свидетельствует либо о проведении реконструктивных работ, либо о наличии реестровой ошибки. Во втором случае необходимо подготавливать технический план в связи с исправлением реестровой ошибки на основании документов, свидетельствующих о наличии такой ошибки и содержащих необходимые для её исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки;

- при уточнении сведений о местоположении линейного объекта, в отношении которого сведения о координатах характерных точек контуров такого линейного объекта отсутствуют в ЕГРН заполняется элемент "ExistContour" (данный элемент должен заполняться при наличии существующего (уточняемого, изменяемого) контура) или, напротив, при наличии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек контуров линейного объекта в целях учета изменений такого сооружения изменяемые контуры описаны в элементе "NewContour Definition" (новый контур) (в такой ситуации к сведениям о местоположении линейного объекта, подлежащим уточнению, дополнительно к существующим в ЕГРН контурам линейного объекта добавляются новые контуры);

- в случае подготовки технического плана по результатам реконструкции участка линейного объекта, сведения о местоположении которого содержатся в ЕГРН (когда участок линейного объекта демонтируется, новый участок прокладывается) элементы "ExistContour" и/или "DeleteAllBorder" отсутствуют в XML-схеме, все контуры описываются как "NewContour Definition". Следует учитывать, что в случае если осуществлена реконструкция части линейного объекта, в том числе перенос части линейного объекта в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд список характерных точек контура объекта недвижимости в графах 3, 5, 6 реквизита 1.1 раздела "Описание местоположения объекта недвижимости" технического плана начинается и заканчивается сведениями о характерных точках контура соответствующего сооружения, которые содержатся в ЕГРН и не подлежат изменению на основании представленного, в рамках заявленного учетного действия, технического плана (при наличии в ЕГРН сведений о местоположении объекта недвижимости).

В целях корректной загрузки XML-документа в случае подготовки технического плана для осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о местоположении линейного сооружения кадастровому инженеру необходимо (при отсутствии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек контура уточняемого линейного объекта) отображать сведения о координатах такого сооружения в элементе "NewContour" вместо "ExistContour" (глава 5.6.11 Приказа N П/0163)*(1);

- год завершения строительства указывается в поле "ExploitationChar YearUsed" вместо поля "ExploitationChar YearBuilt" (поле "ExploitationChar YearUsed" используется для обозначения года ввода в эксплуатацию по завершении строительства объекта недвижимости и указывается в соответствии с разрешением на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию).

Поскольку заполнение указанных элементов технического план является обязательным, их неправильное заполнение препятствует осуществлению корректной загрузки технического плана в ЕГРН и его пространственного анализа.

2. Пункт 23.

Представленные для государственного кадастрового учета технические планы в форме электронного документа содержат нарушения Требований, наличие которых не обеспечивает считывание XML-документа:

- в XML-схеме формата GKUOKS_.xml технического плана неправильно заполнен элемент "CadastralBlock" (для объектов недвижимости, учтенных в кадастровом округе "Общероссийский", части кадастрового номера, соответствующие номеру кадастрового округа, номеру кадастрового района, номеру кадастрового квартала - строго нули, разделенные двоеточиями 0:0:0:) (пункт 4.2. главы 4 "Общие требования к заполнению технического плана в формате XML" Приказа N П/0163).

3. Пункт 82.

Контур линейного объекта отражается на схеме расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке (далее - Схема) не целиком.

4. Пункт 21.

В разделе "Исходные данные" не указываются сведения о реквизитах документов (в частности, проектной документации, разрешении на строительство, техническом паспорте) либо такие документы отсутствуют в составе приложения к техническому плану*(2);

сведения о проектной документации, содержащиеся в разрешении на строительстве, не соответствуют сведениям о проектной документации, указанным в техническом плане*(3), в связи с чем можно сделать вывод об отсутствии сведений о документе-основании для подготовки последнего;

при уточнении сведений о линейном объекте, его протяженность, указанная в техническом плане, не соответствует сведениям о данной характеристике в техническом паспорте такого объекта недвижимости, изготовленного до 01.01.2013. (Обращаем внимание, что протяженность сооружения должна быть указана на основании документов, перечень которых содержится в статье 24 Закона о регистрации, пунктах 21.1-21.5 Требований; законодательством Российской Федерации кадастровый инженер не наделен полномочиями по определению протяженности линейного объекта);

в разрешении на ввод в эксплуатацию или разрешении на строительство отсутствуют сведения о протяженности линейного объекта. Такая ситуация характерна, в том числе в случае, когда осуществлена реконструкция части/участка линейного объекта, при этом сведения об основной характеристике (например, протяженности, измененной с учетом реконструированного участка) в разрешении на строительство, разрешении на ввод объекта в эксплуатацию отсутствуют (указана только протяженность реконструируемого участка). В описываемой ситуации рекомендуем обращаться в орган, выдавший разрешительные документы, для внесения в них изменений;

имеют место обращения за государственным кадастровым учетом изменений линейного объекта, в том числе подвергшегося реконструкции, при отсутствии разрешительных документов, выданных в установленном порядке уполномоченным органом. То есть технический план подготавливается применительно к объекту, для строительства которого в соответствии с законами субъектов Российской Федерации не требуется разрешение на строительство. В этой связи обращается внимание заявителей на то, что законы субъектов Российской Федерации об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство в соответствии с частью 17 статьи 51 ГрК, не распространяются на объекты капитального строительства, расположенные на территории двух и более субъектов Российской Федерации. Случаи, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, применительно к линейным объектам, приведены в Перечне, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 N 1816*(4);

сведения о характеристиках линейного объекта указываются на основании декларации, безосновательно составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Декларация может быть использована при подготовке технического плана если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости, за исключением единого недвижимого комплекса, не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешений и проектной документации, а также до 01.01.2025 в отношении объектов недвижимости, указанных в частях 5-6, 6.1, 6.2 статьи 70 Закона о регистрации*(5).

Градостроительным кодексом Российской Федерации (статья 48) (далее - ГрК) предусмотрена подготовка проектной документации при осуществлении строительства объектов капитального строительства. Исключение для линейных объектов ГрК не установлено.

При этом исполнительная документация, используемая при отсутствии возможности визуального осмотра подземных конструктивных элементов линейного объекта, не подменяет собой проектную документацию (за исключением линейных объектов, введенных в эксплуатацию до 13.07.2015. В этом случае в отличие от общих правил, установленных статьей 24 Закона о регистрации, исполнительная документация может применяться кадастровым инженером не только для осуществления измерений, необходимых для определения местоположения соответствующего объекта недвижимости на земельном участке (земельных участках), но и для указания в техническом плане иных характеристик такого сооружения, в частности протяженности линейного объекта);

протяженность линейного объекта, указанная в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, техническом плане, отличается от протяженности, указанной в разрешении на строительство, более чем на пять процентов.

5. Пункт 61.

В графической части технических планов не соблюдены требования по применению специальных условных знаков (согласно приложению к Требованиям) при отображении контура линейного объекта на Схеме, чертеже контура объекта недвижимости (далее - Чертеж). Так, например, в случае подготовки технического плана реконструированного линейного объекта для вновь образованных/реконструированных контуров должны применяться соответствующие линии красного цвета. При этом иные существующие контуры линейного объекта, не подвергшиеся реконструкции, отображаются соответствующими линиями черного цвета.

6. Пункты 39, 42.

Графическая часть технических планов имеет расхождения с указанием признаков (номер, тип) контуров линейного объекта в XML-файле (в семантической части технического плана), в связи с чем невозможно сделать однозначный вывод о реальном расположении линейного объекта относительно поверхности земли;

неверно указывается нумерация контуров линейного объекта если сведения о нем содержатся в ЕГРН.

7. Пункт 35.

Линейный объект представляет собой одновременно и разомкнутую и замкнутую линию, в результате чего при загрузке технического плана выявляется ошибка "Обнаружены повторяющиеся точки";

при определении контура линейного объекта в контур такого объекта недвижимости не включаются проекции всех его строительных конструкций. Так, например, представляются технических планы, описывающие такой вид линейных объектов как воздушные линии электропередачи (далее - ВЛ) как полностью надземные объекты, либо объекты, представляющие собой совокупность надземных и подземных конструктивных элементов. Понятие ВЛ содержится в Правилах устройства электроустановок, утвержденных приказом Минэнерго России от 20.05.2003 N 187. Так, ВЛ является устройством для передачи электроэнергии по проводам, расположенным на открытом воздухе и прикрепленным при помощи изолирующих конструкций и арматуры к опорам, несущим конструкциям, кронштейнам и стойкам на инженерных сооружениях (мостах, путепроводах и т.п.) (пункт 2.5.2 главы 2.5 Правил).

ВЛ размещается на обособленных земельных участках, отнесенных в установленном порядке к землям промышленности и иного специального назначения или землям поселений и предназначенных для установки опор указанных линий (пункт 2 Правил определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.08.2003 N 486).

В этой связи необходимо отображать конструктивные наземные и надземные/подземные элементы ВЛ в семантической и графической частях технического плана. Данное обстоятельство (отсутствие сведений о земельных участках, на которых находятся наземные элементы сооружения) не позволяет установить перечень земельных участков, сведения о правоустанавливающих документах на которые должны быть внесены в ЕГРН.

8. Пункт 79.

- некорректно указан (выбран) код системы координат (элемент "CsCode"), который состоит из кода субъекта и номера зоны (разделенные точкой), а также неверно указано наименование системы координат (элемент "EntitySpatial Name"), в связи с чем контур линейного объекта определяется на дежурной кадастровой карте вне пределов кадастровых округов, на территории которых он фактически располагается либо не соответствует разделам графической части Технического плана;

- описание местоположения частей (участков) линейного объекта, не включает сведений обо всех кадастровых округах в соответствующей системе координат, в границах которых такой объект располагается (элемент "CadastralRegions" не заполнен. В указанном элементе должны быть указаны все субъекты Российской Федерации, по которым проходит линейное сооружение).

Обращаем внимание, что сведения о системе координат линейного объекта, расположенного более чем в одном кадастровом округе, указывается в отношении каждой части (участка) линейного объекта с учетом нахождения линейного объекта в определенных кадастровом округе и зонах картографической проекции.

Поскольку технические планы в силу вышеупомянутых причин невозможно загрузить в ЕГРН, установить из каких конструктивных элементов состоит контур линейного объекта и, как следствие, оценить файл (файлы) Схемы на предмет соответствия отображения контуров специальными условными знаками, семантической части технического плана в рамках проведения экспертизы, предусмотренной статьей 29 Закона о регистрации, также не представляется возможным.

9. Пункт 50.

В разделе "Характеристики сооружения" технического плана помимо новых значений характеристик объекта недвижимости (в случае подготовки технического плана в связи с изменением сведений ЕГРН об объекте недвижимости) заполняются строки в отношении характеристик, которые не изменяются. (Всегда подлежат заполнению только строки, содержащие сведения о виде и кадастровом номере объекта недвижимости, в отношении которого подготавливается технический план).

Основания для приостановления государственной регистрации прав

Описание причин, повлекших приостановление осуществления государственной регистрации прав

Не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры) (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

В целях осуществления регистрационных действий не представлены:

документы, подтверждающие полномочия лиц, обратившихся за осуществлением учетно-регистрационных действий (характерна для документов, поступивших в орган регистрации прав в форме электронных документов);

правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых расположены наземные конструктивные элементы линейного объекта (при отсутствии сведений о зарегистрированных правах заявителя на них в ЕГРН) в том числе в случае, если такой объект реконструирован и новые конструктивные его элементы располагаются в границах иных земельных участков*(1).

Во избежание ситуаций, связанных с возвратом без рассмотрения заявлений и документов, представленных в орган регистрации прав в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона о регистрации, по основанию, предусмотренному пунктом 3 статьи 25 Закона о регистрации, аналогичную информацию (дату и номер платежного документа, фамилию, имя, отчество (последнее - при наличии), данные документа, удостоверяющего личность - для плательщиков - физических лиц или полное наименование организации, ОГРН, КПП и ИНН - для плательщиков - юридических лиц) целесообразно указывать и в заявлениях о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, либо прикладывать к такому заявлению копию платежного документа.

Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации)

Документ в форме электронного образа документа подписан усиленной квалифицированной электронной подписью ненадлежащего лица (например, лицом, по доверенности представляющим документы для осуществления учетно-регистрационных действий) (согласно части 9 статьи 21 Закона о регистрации документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных образов документов, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе).

В представляемом в качестве документа-основания для постановки на государственный кадастровый учет разрешении на ввод объекта в эксплуатацию отсутствуют:

- сведения о линейном объекте с заявленными характеристиками. Такая ситуация характерна для случаев, когда осуществляется реконструкция участка линейного объекта (в соответствии с частью 11 статьи 55 ГрК в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, необходимом для осуществления учетно-регистрационных действий в силу части 1 статьи 40 Закона о регистрации, должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Законом о регистрации требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана);

- сведения о некоторых земельных участках, в границах которых расположен линейный объект*(2).

При представлении заявления о государственном кадастровом учете изменений в заявлении не в полной мере заполняется раздел 5 (не указывается наименование изменяемой характеристики) либо использована ненадлежащая форма заявления (например, из раздела "Заключение кадастрового инженера" следует, что технический план подготовлен в связи с исправлением реестровой ошибки, а заявление*(3) представлено в орган регистрации прав в связи с целью государственного учета изменений объекта недвижимости).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в отношении объектов недвижимости, созданных до дня вступления в силу Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-I "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее - Постановление N 3020-I) представляют выписки, не содержащие сведений об основаниях отнесения линейного объекта к собственности субъекта Российской Федерации*(4).

Место нахождения объекта недвижимости, определяемое согласно описанию местоположения границ земельного участка или контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, не соответствует адресу объекта недвижимости (при его наличии) или местоположению объекта недвижимости (при отсутствии адреса) (пункт 45 части 1 статьи 26 Закона о регистрации)

Приостановление по данному пункту Закона о регистрации тесно взаимосвязано с качеством и правильностью подготовки технического плана, а именно, с правильным указанием кода и системы координат.

Так, например, линейный объект с некорректно указанными в техническом плане координатами характерных точек, определяется на дежурной кадастровой карте вне пределов кадастровых округов, сведения о которых содержатся в элементе "CadastralBlocks".

С заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2 части 1 статьи 26 Закона о регистрации)

В целях государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик линейного объекта в случаях, когда такие изменения связаны с проведением реконструкции, для которой требуется получение разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, в нарушение вышеприведенных норм законодательства обращается собственник линейного объекта.

В соответствии с положением части 2 статьи 15 Закона, государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав осуществляется по заявлению:

собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости, за исключением случая, установленного пунктом 4.5 данной части (пункт 4);

органа государственной власти, выдавшего разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (пункт 4.5).

Представленная для целей осуществления учетно-регистрационных действий доверенность не содержит сведений о полномочиях лица, представляющего интересы правообладателя, в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации)

В целях принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей заявителем не представляются заявление и документы на государственный кадастровый учет линейного объекта (в случае отсутствия сведений о таком линейном объекте в ЕГРН)*(5).